Νένα Π. Διονυσοπούλου, ΔΙΚΗΓΟΡΟΣ

Α’ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ , 28 Μάρτιου 2025, Taxheaven

Ας κάνουμε μία υπόθεση εργασίας : έστω ότι ο Α, δυνάμει συμβολαιογραφικού προσυμφώνου με δικαίωμα αυτοσύμβασης μεταβιβάζει στο Β ένα αγροτεμάχιο έναντι τιμήματος Χ, πληρωτέου σε 27 δόσεις. Η δε κυριότητα του ακινήτου συμφωνείται να παραδοθεί μετά την πλήρη εξόφληση του τιμήματος. Ο Β αποπληρώνει το τίμημα κατά τα συμφωνηθέντα κι έκτοτε νέμεται και κατέχει το αγροτεμάχιο ως απόλυτος και αποκλειστικός κύριος, νομέας και κάτοχος, χωρίς ωστόσο να προχωρήσει άμεσα στη σύνταξη του οριστικού συμβολαίου πώλησης του αγροτεμαχίου (έστω με αυτοσύμβαση).  Χρόνια αργότερα τελικά αποφασίζει να προχωρήσει στην υπογραφή του οριστικού συμβολαίου μεταβίβασης.

Εύλογα θα αναρωτηθεί ο αναγνώστης για το λόγο για τον οποίο η γράφουσα επέλεξε να εξετάσει το συγκεκριμένο σενάριο.

Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις στο παρελθόν που, εφόσον δεν μεσολαβούσε τραπεζικός δανεισμός (και συνεπακόλουθα προσημείωση υποθήκης στο αγοραζόμενο ακίνητο) τα συμβαλλόμενα μέρη προτίμησαν την υπογραφή συμβολαιογραφικού προσυμφώνου με δικαίωμα αυτοσύμβασης, αντί οριστικού συμβολαίου. Στις περιπτώσεις δε μεταβίβασης αγροτικών κλήρων [σε τρίτους] κατά παράβαση της αγροτικής νομοθεσίας, προκειμένου να αποφευχθεί ο σκόπελος της άκυρης και κατά [πρακτική] συνέπεια μη μεταγράψιμης στο υποθηκοφυλακείο μεταβίβασης, τη δια προσυμφώνου πώληση μπορούμε με ασφάλεια να την ονομάσουμε κανόνα και όχι εξαίρεση, τουλάχιστον στη βόρεια Ελλάδα. Η πρακτική αυτή είναι εντονότερη σε περιπτώσεις μεταβίβασης ποσοστού επί παραθαλάσσιου αγροτεμαχίου το οποίο απαγορεύεται να κατατμηθεί και εν τοις πράγμασι αντιστοιχεί σε «οικόπεδο» εμβαδού τριακοσίων ή πεντακοσίων τετραγωνικών μέτρων με το παράνομο [και σήμερα πλέον νομιμοποιημένο] λυόμενο οίκημα που ανεγέρθηκε σε δεύτερο χρόνο δαπάνη του αγοραστή (στις «ενδοοικογενειακές» κυρίως μεταβιβάσεις αγρών κατά παρέκκλιση της σχετικής νομοθεσίας  προκρίθηκε νομοθετικά η λύση της επικύρωσης της ανώμαλης δικαιοπραξίας με δικαστική απόφαση).

Η μαζική τα τελευταία χρόνια ένταξη περιοχών στο σχέδιο πόλεως καθώς και η κτηματογράφηση δημιούργησαν την ανάγκη υπογραφής οριστικών συμβολαίων [με αυτοσύμβαση] σε εκτέλεση προσυμφώνων. Μόνο ως σωτήρια μπορούμε να χαρακτηρίσουμε τα νομοθετικά «χρονικά παράθυρα» που επέτρεψαν τη σύναψη τέτοιων οριστικών συμβολαίων χωρίς την υποχρέωση προσκόμισης ενημερότητας εκ μέρους του πωλητή (ή των κληρονόμων αυτού). Και όπως συνηθίζεται σε όλες αυτές τις περιπτώσεις, ο λογιστής φοροτεχνικός κλήθηκε να συμπληρώσει ορθά τις πληροφορίες αυτές στους οικείους κωδικούς του εντύπου Ε1 της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος.  Ο τελευταίος δεν περπάτησε σε αχαρτογράφητα μονοπάτια καθώς σχετικό νομοθετικό πλαίσιο συναντούμε ήδη στο ν 2238/1994.

Ερώτημα 1^ο : ποιά είναι η φορολογητέα αξία του ακινήτου ;

Ερώτημα 2^ο : ποιός είναι ο χρόνος υπολογισμού της φορολογητέας αξίας του ακινήτου όταν συντάσσεται συμβολαιογραφικό προσύμφωνο και ακολούθως οριστικό συμβόλαιο μεταβίβασης ακινήτου σε φυσικό πρόσωπο ;

Ερώτημα  3^ο : ποιά η δικαιολογητική βάση θέσπισης τεκμηρίου φορολογητέου εισοδήματος λόγω δαπάνης για την αγορά ακινήτου ;

Ερώτημα  4^ο : ποιές είναι οι προϋποθέσεις εφαρμογής του τεκμηρίου φορολογητέου εισοδήματος λόγω δαπάνης για την αγορά ακινήτου σε περιπτώσεις που αρχικά συντάσσεται προσύμφωνο πώλησης ακινήτου και ακολούθως οριστικό συμβόλαιο ;

Ερώτημα  5^ο : πώς υπολογίζεται η τεκμαρτή δαπάνη αγοράς του ακινήτου και σε ποιο οικονομικό έτος αυτή δηλώνεται σύμφωνα με τις διατάξεις του ν 2238/1994 ;

Ερώτημα  6^ο : πώς υπολογίζεται η τεκμαρτή δαπάνη αγοράς του ακινήτου και σε ποιο οικονομικό έτος αυτή δηλώνεται σύμφωνα με τις διατάξεις του ν 4172/2013 ;

Read more at Taxheaven: https://www.taxheaven.gr/news/70355/tekmhrio-dapanhs-agoras-akinhtoy-apo-fysiko-proswpo-epi-apodedeigmenhs-exoflhsews-toy-timhmatos-basei-symbolaiografikoy-prosymfwnoy-sxolio-sthn-apofash-ste-13212024