Φορολογικές συνέπειες (λήψη πιστοποιητικών και αναδρομικός καταλογισμός φόρων ιδιοκτησίας και μισθωμάτων) του επιτρεπτού της μεταγραφής των πρακτικών συμβιβασμού κατ’ άρθρο 209 ΚΠολΔ

Τα ακίνητα στην Ελλάδα συνηθίζονταν για δεκαετίες να κληρονομούνται ή να διανέμονται προφορικά. Ή να καταπατούνται . Σε περίπτωση διαφωνίας οι φαινόμενοι συγκύριοι ή νομείς πλειονων ακινήτων κατέφευγαν στα δικαστήρια. Πολύ συχνά οι σφοδροί δικαστικοί αγώνες (δικαστικής διανομής ακινήτων, νόμιμης μοίρας κλπ ) διήρκησαν δεκαετίες. Ωστόσο, δεν έλειψαν  οι περιπτώσεις που η σύνεση επικράτησε και οι δικαστικοί αυτοί αγώνες έληξαν σύντομα και  συμβιβαστικά, με την υπογραφή και επικύρωση από το επιληφθέν Δικαστήριο, πρακτικών συμβιβασμού σύμφωνα με όσα ορίζει ο Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας. Οι πρώην αντίδικοι δηλαδή αποφάσισαν συμβιβαστικά είτε να μεταφέρουν τα επιμέρους ποσοστά τους επί πλειόνων ακινήτων σε ένα ακίνητο, είτε να συστήσουν περισσότερες ανεξάρτητες οριζόντιες ή/και κάθετες ιδιοκτησίες επί ενός μέχρι πρότινος ενιαίου ακινήτου στο οποίο ήταν συγκύριοι,  προκειμένου να αποφευχθούν οι μελλοντικές έριδες καθιστώντας με τον τρόπο αυτό τη διαχείριση της ακινήτου περιουσίας τους πιο εύκολη κυρίως σε θέματα :

α)υπολογισμού τεκμηρίων διαβίωσης και των φόρων που αναλογούν σε αυτά

β)πληρωμής ή έκπτωσης δαπανών συντήρησης,

γ)είσπραξης ενοικίων,

δ)ιδιοκατοίκησης

ή ε)πώλησης.

Το σημαντικότερο όλων, στην περίπτωση που το πρακτικό συμβιβασμού υπογράφεται στον πρώτο βαθμό της ανοιγείσας δίκης, ΔΕΝ ΑΠΑΙΤΕΙΤΑΙ ΚΑΝ η προσκόμιση των πιστοποιητικών του ν 4223/2013 καθόσον το άρθρο 54^Α παράγραφος 5  αναφέρεται ΡΗΤΑ στη συζήτηση της υπόθεσης και ουχί στον εξώδικο συμβιβασμό που προβλέπει το άρθρο 209 επ. του ΚΠολΔ.

H πρακτική αυτή εντάθηκε με την ένταξη περιοχών στη διαδικασία κτηματογράφησης.  Τα Υποθηκοφυλακεία και κυρίως τα Κτηματολογικά Γραφεία δεν δέχονταν εύκολα την μεταγραφή των ως άνω πρακτικών συμβιβασμού, δημιουργώντας πρόβλημα εκ του μη όντος στους πρώην αντιδίκους οι οποίοι :

ΆΛΛΟΤΕ υποχρεώνονταν να συντάξουν και μεταγράψουν – με το ανάλογο κόστος σύνταξης και μεταγραφής πέρα των φόρων που αναλογούσαν ανά περίπτωση – μία ή περισσότερες συμβολαιογραφικές πράξεις (ενδεικτικά : αποδοχή ή αποδοχές κληρονομιάς ανάλογα με τον αριθμό των κληρονομούμενων που είχαν προαποβιώσει, διανομές, συστάσεις οριζοντίων ή/και καθέτων ιδιοκτησιών κ.ο.κ.)  ,

ΆΛΛΟΤΕ δε συνέτασσαν / μετέγραφαν συμβολαιογραφικές πράξεις αρκούμενοι συνήθως  στη σύνταξη σχετικών (εμπρόθεσμων) δηλώσεων φόρου κληρονομιάς ή μεταβίβασης ή διανομής ή χρησικτησίας προς τις καθ΄ ύλιν αρμόδιες Δ.Ο.Υ. ,

ΆΛΛΟΤΕ συνέτασσαν / μετέγραφαν μόνο τις πάγιες ως προς τα έξοδα πράξεις (δηλαδή αποδοχές κληρονομιάς) συντάσσοντας ταυτόχρονα μέσα στο ακριβές πλαίσιο των όσων συμφωνήθηκαν δια του πρακτικού συμβιβασμού προσύμφωνα (κυρίως διανομής ακινήτων) χωρίς όρους αυτοσύμβασης προκειμένου να περιορίσουν (χρονικά) ΚΑΙ τον αναλογούντα φόρο προς την καθ΄ ύλιν αρμόδια Δ.Ο.Υ. ,

ΆΛΛΟΤΕ δε συνέτασσαν / μετέγραφαν καμία απολύτως συμβολαιογραφική πράξη, ούτε συνέτασσαν / κατέθεταν σχετικές δηλώσεις φόρου κληρονομιάς ή μεταβίβασης ή διανομής ή χρησικτησίας προς τις καθ΄ ύλιν αρμόδιες Δ.Ο.Υ., αρκούμενοι στην ενημέρωση του συστήματος TAXIS ως προς την αλλαγή της περιουσιακής τους κατάστασης,

ΆΛΛΟΤΕ δεν προέβαιναν σε καμία απολύτως ενέργεια μετά την υπογραφή και επικύρωση από το επιληφθέν της αγωγής Δικαστηρίου σχετικού πρακτικού συμβιβασμού.

Από φορολογικής απόψεως αυτή η πρακτική των Υποθηκοφυλακείων / Κτηματολογικών γραφείων δημιούργησε προβλήματα όσον αφορά τον συντονισμό του χρόνου κτήσεως, σύστασης, αλλοίωσης, μετάθεσης ή κατάργησης εμπραγμάτου δικαιώματος σε ακίνητο, όπως αυτός συμφωνήθηκε κι επικυρώθηκε δια του πρακτικού συμβιβασμού (και ο οποίος συνήθως συμφωνεί με τα όσα δηλώθηκαν στις εφαρμογές του TAXIS) με αυτόν που αναγράφεται στις μεταγραπτέες συμβολαιογραφικές πράξεις, δηλαδή στα οριστικά συμβόλαια : με εξαίρεση τις αποδοχές κληρονομιάς όπου η δήλωση του κληρονόμου  αναγάγεται στην ημερομηνία θανάτου του κληρονομούμενου, στις λοιπές συστάσεις οριζοντίων/καθέτων ιδιοκτησιών, όπως επίσης και στις οριστικές διανομές ακινήτων δε γίνεται εύκολα αποδεκτή η αναδρομική ισχύς των συμφωνηθέντων. Αντίθετα, στο πρακτικό συμβιβασμού οι πρώην αντίδικοι δύνανται να συμφωνήσουν – ελεύθερα – διαφορετική ημερομηνία σύστασης, αλλοίωσης, μετάθεσης ή κατάργησης εμπραγμάτου δικαιώματος σε ακίνητο, βάσει των πραγματικών περιστατικών που έγιναν αμοιβαία αποδεκτά.

Τα συνηθέστερα προβλήματα που αντιμετωπίσαμε τα τελευταία χρόνια αφορούσαν :

α) τον επιμεριστικό καταλογισμό κατόπιν ελέγχου ή υποχρεωτικής υποβολής τροποποιητικών δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος ΕΚ ΝΕΟΥ ΦΟΡΩΝ ΗΔΗ ΚΑΤΑΒΛΗΘΕΝΤΩΝ (από τον πραγματικό κύριο ή νομέα του ακινήτου) παρελθόντων ετών– μετά των σχετικών προσαυξήσεων – στο σύνολο των συγκύριων των ακινήτων, όπως αυτοί μπορούν να κατονομασθούν βάσει των νόμιμα μεταγεγραμμένων τίτλων στην προ της υπογραφής του πρακτικού συμβιβασμού δηλαδή περίοδο, που για τους λόγους που παραπάνω αναφέραμε είτε δεν είχαν συντάξει οριστικά συμβόλαια αλλά προσύμφωνα από τα οποία έλειπε (για λόγους προστασίας των πρώην διαδίκων) ο όρος της αυτοσύμβασης, είτε ο χρόνος σύστασης, αλλοίωσης, μετάθεσης ή κατάργησης εμπραγμάτου δικαιώματος σε ακίνητο δεν προέκυπτε από ήδη μεταγεγραμμένο νόμιμο τίτλο αλλά από το πρακτικό συμβιβασμού.

β) χάος στη ζήτηση και λήψη πιστοποιητικών ΦΑΠ και ΕΝΦΙΑ για τα ακίνητα αυτά, τα οποία επισυνάπτονται στις σχετικές συμβολαιογραφικές πράξεις βάσει της κατάστασης που προϋπήρχε της υπογραφής του σχετικού πρακτικού συμβιβασμού, όπως παραπάνω αναλυτικά αναφέραμε. Το χειρότερο όλων, φόροι ιδιοκτησίας ήδη (θεωρητικά αχρεωστήτως) καταβληθέντες από τους πραγματικούς νόμω υπόχρεους δεν επιτρέπονταν από το Νόμο να επιστραφούν ή συμψηφισθούν με μελλοντικώς βεβαιωθείσες ή ήδη ληξιπρόθεσμες οφειλές κατά τη συνήθη πλέον πρακτική.

Μετά από μία σχεδόν δεκαετία, λύση στο πρόβλημα δίνει ο Αντιεισαγγελέας του Αρείου Πάγου με την με αριθμό 1/2016 γνωμοδότηση του, η οποία εκδόθηκε κατόπιν σχετικού αιτήματος του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου της περιφέρειας του Εφετείου Θεσσαλονίκης όπου το πρόβλημα είχε πλέον γιγαντωθεί και φέρει όλους τους εμπλεκόμενους στις παραπάνω αναφερόμενες διαδικασίες στα όριά τους.

Φρονούμε πως οι φορολογικές συνέπειες της ενιαίας λύσης, ήτοι της μεταγραφής των πρακτικών συμβιβασμού κατ’ άρθρο 209 ΚΠολΔ  που προκρίνει η γνωμοδότηση υπερπηδούν τα εμπόδια που μέχρι τώρα έθετε η διάταξη του 2 του Ν 4223/2013 τόσο ως προς τη ζήτηση και λήψη πιστοποιητικών, όσο και ως προς την ελαχιστοποίηση της δαπάνης μεταγραφής των πρώην αντιδίκων στην απολύτως νόμιμη και απαραίτητη.

NENA Π. ΔΙΟΝΥΣΟΠΟΥΛΟΥ

**αναδημοσίευση από την ΤAXHEAVEN